32匪夷所思的房租贷款（2 / 2）

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未必算是坏事。

但是，让帝国大厦持有人唯一没有想到的是，1973 年尼克松居然会废除「金本位」。「布雷顿森林体系」崩溃之后，美元急剧贬值，然后就是长达 50 年的「通货膨胀」。到了今天，190 万美元的年租金，别说买大楼，连买块广告牌都不够。

1991 年，帝国大厦作价 4200 万美元，卖给了日本商人横井英树。横井英树在日本的主要财产是位于东京皇宫旁的一座小旅馆，规格和档次类似于今天中国的「如家」「7 天」。这样一个小人物居然收购了纽约的地标，买下了美国的面子和骄傲。你知道，只看 IP 的话，光这样一个「面子」知名度，他就赚回了本钱，有兴趣的可以搜索《史密斯建造第一高楼　日本富豪收购帝国大厦秘史》这篇文章看看。

横井英树凭什么收购帝国大厦？因为帝国大厦身上还绑着 114 年「长期租约」。所有的牛奶和血肉都被「二房东」赚走了，他活得很滋润，一年白赚几亿房租。所以当横井英树表示要收购帝国大厦时，美国人非常开心。美国人重实利，帝国大厦估值才 2900 万美元，横井英树一开口就报了 4200 万美元，美国人还很绅士地挽留了一下：「横井先生，我们不明白您为什么要收购这样一项低回报资产。」哪怕买永续债，回报都不止这个数，美国人认为宰了日本「冤大头」。

这里面的诀窍，就是「大房东」和「二房东」的利益分离。除帝国大厦外，今天你如果想拥有曼哈顿任何一幢大楼，都是 10 亿美元的数量级。我们可以看出，「租赁权」的价值来源、「田皮权」的价值来源，是签订长期、低价租约对大房东的压榨。两个关键词：长期、低价。

首先你要长期。只有时间足够长，业主才会低估「通货膨胀」，才会傻乎乎地和你签一个 20 年前的价格。别的不说，哪怕如上海租赁市场这么萧条，2000—2017 年，四五倍租金涨幅还是有的。

其次你要低价。房产中介找上门来，开口就是「我长租 5 年，您打个折行吗」。这种家伙，你应该操起扫帚直接就打出去。骗老阿姨租金可以，骗到我头上来了！租金最多给你锁定两三年，每年都要涨 8%，否则房东就是白斩鸡。

中国古代的「田骨」「田皮」制度，来源于骨皮分离，「合约」多签在灾荒年份。荒年时大房东，也就是地主，要求佃户上交的粮食很低，每亩才 150—200 斤，到了风调雨顺的年份，亩产量大大增加，这块「增产」就都被二房东吞了，「田皮」自然值钱(1)。否则的话，你写个「年例租金」每亩 1000 斤大米，你去吼吼看，这个「田皮权」还值钱吗？

说回到「租赁带来美好生活」的话题，假设你幻想「租赁权」也能值钱，也能带给你幸福人生，甚至保值增值的话，你最好去找一个房东和他商量，按照目前每月 6000 元的房租价格锁死，一口气签 100 年的合同。你能找到这样的房东吗？

(1)　「田皮权」的另一个经济学原理，是因为农业土地需要不停地施肥，才能逐渐从荒地变成良田。这和经营者的持续肥料投入是分不开的，也是「皮」字的来源。