32匪夷所思的房租贷款（1 / 2）

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匪夷所思的房租贷款

贷款的本质是分期付款。

一、Ramdrive

话说很多年以前，在我上大学的时候，虽然我不是计算机系的，但是我有非常高的计算机水平。复旦每年出两个「系统分析员」，一个是计算机系的，一个是非计算机系的，非计算机系的那个人就是我。

当时，我看过一本《Windows 优化使用技巧》，书里介绍了一个核心技巧：你有 4M 的内存，你拿 2M 出来，Ramdrive 做一个「虚拟硬盘」，虚拟硬盘干什么用呢？E 盘拿来给 Windows 做虚拟内存，因为 Windows 会产生很多「页面映射」临时文件，放在硬盘上，远远不如放在虚拟盘上速度更快。

我当时就蒙了，暴走了，拿头撞墙了。

而且不是这一本书，你当时跑到新华书店里，会发现这是「主流」，你翻过 20 本、30 本，几乎所有的关于「Windows 优化」的书，都堂而皇之地有这么一个章节。后来我想了又想，觉得「虚拟的虚拟的虚拟」源头应该是一个人写的，天下文章一大抄，庞大的「计算机普及」类图书，就靠一份原始稿件，然后你抄我，我抄你，几十家出版社一通乱抄。

为什么我会暴走？你想啊，内存不够，用硬盘虚拟内存，硬盘太慢，用内存虚拟硬盘，于是得出结论——用内存虚拟内存。估计微软工程师要哭晕在厕所。你搞那么复杂，直接让 Windows 管理 4M 内存不就行了吗？得智商低到什么程度，才能相信 Ramdrive 可以优化 Windows，但当时的计算机类图书真的影响了整整一代人！

好了，以上是烟幕弹，是为了引出第二节。

二、租房贷款

如果你没钱买房子，你就分期付款。

分期付款的实质是把一笔一次性的大金额分拆成 N 个月支付，在时间上拆散。比如贷款 100 万元，月供 6076.11 元，供 360 期。天底下的贷款千变万化，但其实万变不离其宗，贷款的精神就是「时间分割」。开发商要求客户拿 500 万元现金出来买房子，这个价位工薪阶层难以承受，因为没有这么多的储蓄积累，但是一对白领夫妇，收入稳定，信用评级高，每个月月供 3 万元，是没有问题的。同样道理，租房也是「时间分割」，你让我买一套 500 万元的房子，我买不起，而且我可能不是一辈子待在这个城市，那我出每月 2 万元的租金租房子，这我付得起。分割成时间片，我付得起。

这时你说「房租贷款」是个什么东西？房租是每个月付一次的，贷款也是每个月付一次的，1∶1 的东西，为什么我还要贷款？既然你不能达到「时间分割」——360 个月分期付款的效果，我要你贷款何用？

「房租贷款」描述了这样一个画面：某租客去找房东，房东提出「房租不要每个月支付，一次性付 10 年」。某租客无力负担 10 年租金，于是向银行贷款。这我就看不懂了，某租客吃饱了撑的去和房东谈「10 年一付」，他直接谈「押二付一」，不就什么事也没有了？多付了一笔利息给银行，锁死了自己 10 年合约不宜迁移城市，增加名义负债毁坏征信，我真心看不懂逻辑何在。

贷款的实质就是分期付款，一月期的转换成多年期再转化成一月期再付银行利息，这个和「内存虚拟硬盘虚拟内存」有什么区别？

三、田骨权和田皮权

「租房贷款」话题出来以后，有人写了一篇文章，叫《租房贷款会将房子拆分成房骨和房皮》，这篇文章比较火，刷爆朋友圈。文章用了很长的篇幅介绍了「田骨权」和「田皮权」，重点描绘了「田皮权几乎和田骨权等价」，给人描述了一幅远景——「租赁权」也是很值钱的，「长期租赁」也能升值。

这篇文章写得云里雾里，给人很多误导。我们举个例子，最最典型的是美国帝国大厦的租约。帝国大厦是美国的骄傲，也是纽约的象征。1896 年，李鸿章访问美国，当时的纽约，整个市容市貌已经和今天很接近，而中国的内陆和北京城，还停留在清代后期。

帝国大厦的前身是华尔道夫酒店，也是在 1896 年建成。1929 年，华尔道夫酒店被拆掉，并在原址兴建了高 103 层的帝国大厦。摩天大楼的本质是钢筋混凝土，美国强横的钢铁业实力，尤其是建筑特种钢的突破，使得建造超高层摩天大楼成为可能。

1929 年，五大财团倾尽全力不惜工本，在世界普遍建筑水准仅 30 层的水准下，一口气造了 103 层，引起全球轰动。1929 年在美国历史上是一个非常特殊的年份。帝国大厦生不逢时，它虽然是美国的骄傲、纽约的地标，可是在财务上却是完全失败的。因为金融风暴越演越烈，帝国大厦的管理层在 1932 年犯了一个致命的错误，他们签了一笔 30 年的「长期租约」，并在 1962 年续签了一笔长达 114 年的「超长期」合同，租金被锁死，仅仅每年 190 万美元。这在当时不一定是笔坏交易，因为帝国大厦的建造成本在 4400 万美元左右，金融风暴之后，大量的写字楼空置，一次性包租 30 年，对大业主

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