20家乡的「毒药酒」（1 / 2）

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家乡的「毒药酒」

世上千千万万可以亏钱的东西，总有一款收割你。

一、家乡

我很喜欢看「分答付费社区」用户的发言，有许多平时我们接触不到的问题，意想不到的人生故事。比如说，某人从小出生于富贵家庭，她的外祖父号称「C 半街」，在他们整个县城里，不仅仅是首富，其财力势力之大，足足可以买下半条街。那么她家是怎样破败的呢？一切只源于她外公合并所有的财富，倾尽家产买了县城里的一间「顶级好铺」。

当时是 1991 年，看清楚这个年份。因为在 1992 年，M2 的增长率就有 50% 了。在 1991 年的时候，这间铺子的月租金是 2000 元人民币，在当时大概相当于 10 个大学生的工资，相当于今天月租 20 万元。想一想，今天一间月租 20 万的商铺，该卖多少钱？

这一切就是不幸的开始，时隔 26 年后，这间商铺的租金呢？还是 2000 元！时至今日，她的家族依然在收房租，依然按照市场价在出租。可是房租按市价就是 2000 元。今时今日的这个女孩已经没有一丝一毫的「天之娇女」的自豪。她来上海，一样租漏水的出租屋住，一样吃 10 元的盒饭。你能想象到假如你家有一间月租 20 万元的商铺，你会过上怎样的生活？

二、商铺

那么，针对这家人，针对这个商铺，都发生了些什么事呢？既没有天灾人祸，也没有战乱，万贯家财怎么突然就贬没了呢，何况人家还是买不动产保值的？

只因为她外祖父买的是「铺王」。

小地方，小县城，可能就十字纵横两条主路，在最繁华热闹的街口，最多人流和商业的至尊位，他外公合拢资产，倾尽家产买下了这个商铺。商铺本身并没有质量问题，租客也很稳定，一个月交 2000 元的房租。可是几年之后，县政府开始搞「新区」，并在那里建起了百货商店。

原先再好的铺子，也只是砖瓦结构，你比得过别人的电梯电灯、冷气空调？而且「新区」造起来以后，人气难免就有所转移，小县城本来人就少，「重心」转移之后，整个城市格局立刻就发生了改变，老街几乎没人了。

三、铺王

铺子还是铺子，但商铺是一种高度「易受攻击」的资产。商业业态的轻微变化、电商的崛起、消费者口味的癖好，甚至仅仅是公交车站改动了 200 米……都会使商铺受到「攻击」。原本相隔 50 米的商铺，一家门口有长花坛，那就是死铺，两家铺面的估值相差 3 倍都不止。可是美团外卖兴起以后，就彻底抹平了商铺地形上的一切差异，而是回归到炒菜口味的竞争。

对于商铺，尤其是每平方米十几万元的「高附加值」商铺，它是极其容易遭受攻击的，价值也非常容易被毁灭。在 1990 年的上海，就有类似的例子。当时上海最值钱的商铺是「黄河路小吃街」，在 1990 年卖出过天价，顶峰的时候，甚至出现过每平方米 12 万元的成交记录，一些餐饮老板买间铺子就花费两千多万元，相当于今天一家商场。对于当时的餐饮老板来说，这是一笔划得来的交易，因为光房租就占到商铺单价的 8%，不买的话，你租房子成本也有那么多，而且铺子生意非常旺，每天晚上翻十几次台。然而现在呢？大多数的新上海人都不知道黄河路在哪里，更不可能去这条破破烂烂的小街去吃饭。

商铺的问题在于，商铺是一种极易受攻击、极度脆弱的资产。所以，对于商铺的估值模型，应参照兴旺周期，不能看峰值租金。用传统的 25 倍「住宅模型」去买商铺，是要吃大亏的。无论是「分答社群」，还是「知识星球」，当用户咨询到老家商铺时，原则上我都不建议持有，并建议他们按照合理的价格有秩序地尽量退出来，因为估值过高，太容易遭受风险。

四、家乡的毒药

当我接触了更多的三四线城市用户，看了他们提出的问题，我渐渐地发现，「老家买商铺」并不是一两个人的问题，而是非常普遍的问题。如果思索其中的关联性，有一位用户的分析或许用得上：小地方的人，一旦发了财，吃穿用早已满足，或许买辆豪车，或许海淘 LV，住房股票又不保值，这钱是真心花不掉的。

你设想一下，在三四线城市，可以掏几百万出来「投资」商铺的，无一不是当地的体面人物。因为当地住宅价格不过五六千，一套住宅才几十万，钱真心花不完啊。而且「小地方」的商铺还有一个特色，就是单价特别特别高，你如果和他们说上海的商铺价格，他们肯定会跌破下巴。

Q：老师，您来重庆，怎么不买重庆的商铺呢？投资客都是最喜欢商铺的。

A：重庆的住宅每平方米 8000 元，商铺每平方米 3.6 万元。上海的住宅每平方米 1 万元，你猜商铺多少钱，也是每平方米 3.6 万元。

如果我们观察三四线的小城市，如漳州、莱芜这样的地方，那里的商铺每平方米也要 3 万元—4 万元，基本看不见四位数的铺面。商铺和住宅的比价很有可能是 10∶1，这种铺子迟早得完蛋，一间铺子可以定向消灭一个缙绅。开发商早就帮你量身定做算好了，数百万元正好是你能支付的上限，但

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